6 мая 10:23

Непростая задача

Красноярские риэлторы не хотят связываться с дачными сделками

Для советских людей собственная дача была одним из символов благосостояния и социальной успешности. Таким же, как и собственный автомобиль. Приоритеты у людей давно изменились, и сейчас отношение к дачам стало проще. Тем не менее, многие красноярцы и сегодня не прочь заиметь «фазенду» в пригороде — кто-то для выращивания «картошки-морковки», кто-то для субботних шашлыков и банных посиделок с друзьями. Есть и те, для кого дача становится буквально вторым домом, где постоянно живут с весны до осени, а то и дольше.

Три правила покупки дачи

Тем, кто решил приобрести дачу, надо учитывать несколько моментов. Во-первых, несмотря на то, что дачи — это такая же недвижимость, как квартиры или дома, живет и развивается этот сегмент рынка по своим законам и правилам. Вернее, их тут практически нет. Скажем, если формула ценообразования на жилую недвижимость более-менее понятна — стоимость квадратного метра + район + тип застройки — то в отношении дач действуют совсем другие параметры, причем гораздо менее конкретные и объективные. О них поговорим ниже.

Во-вторых, в отличие от рынка жилой недвижимости, продажи дач имеют ярко выраженную сезонность. Спрос начинается в феврале-марте (перед началом дачного сезона) и утихает к середине лета. Второй всплеск активности приходится на сентябрь-октябрь — после сбора урожая. В эти периоды дач продают больше всего. Однако и цены самые высокие. Естественно, выгоднее приобретать дачу зимой, но предложений очень мало, к тому же и съездить посмотреть участок куда проблематичнее.

И, в-третьих, дачу под Красноярском, скорее всего, придется покупать самостоятельно — без помощи риелторов. Их практически не интересует этот вид недвижимости, и агентства, которые решают «дачный вопрос», у нас можно посчитать по пальцам. — Хлопот с дачами много, а «выхлоп», как правило, никакой. Поэтому риелторы в основном предпочитают не связываться с дачами. По большому счету рынок этой недвижимости в Красноярске существует на уровне частных объявлений о купле-продажи, — говорит заместитель директора агентства недвижимости «Кром» Максим Омельянчук.

Кадастровая и фактическая стоимость — не одно и то же

Приводить конкретные цены на красноярские дачи смысла нет, поскольку никакого представления о средней стоимости этой недвижимости они не дадут. Можно, пожалуй, отметить, что приобрести сейчас дачу реально менее чем за 100 тыс. руб., однако есть и особняки, за которые просят 3,5-5 млн руб. (именно дачи — не жилые коттеджи и загородные дома).

Нужно понимать, что дачи — это стихийная застройка, поэтому планировка, квадратура, этажность и прочие параметры типового строительства здесь не соблюдаются. Соответственно, нет технических данных, на основе которых можно производить точные расчеты стоимости. По сути, каждый собственник дачи берет цену с «потолка», самостоятельно оценивая качество недвижимости и объем своих вложений в нее. Некоторыми ориентирами могут служить лишь аналогичные предложения по соседству.

Едва ли не единственным более-менее конкретным параметром при определении цены дачи может быть кадастровая стоимость земельного участка. Именно она, как правило, является отправной точкой оценки. Однако риелторы говорят, что нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной. — Бывают случаи, что по кадастру участок оценен в 300 тысяч рублей, однако реально его можно продать только тысяч за 150. Возможно, года через два-три действительно он будет стоить 300, но сейчас за эти деньги его никто не купит. Так что, владельцам дачных участков нужно учитывать, что кадастровая стоимость и фактическая стоимость земли в данный момент времени — это не одно и то же, — поясняет специалист по продаже недвижимости агентства «Компаньон» Татьяна Заведеева.

Территориальное значение участка — второй относительно конкретный параметр оценки дачи. По значению дачные участки бывают нескольких типов:

• расположенные на территории садовых обществ и предназначенные для ведения хозяйственной деятельности;
• расположенные на территории населенных пунктов;
• расположенные на территории садовых обществ, но по значению приближенные к территориям под ИЖС (имеющие конкретный адрес — улицу и номер дома).

Дешевле всего оцениваются безадресные участки в садовых обществах, дороже всего — приближенные к территориям под ИЖС. — Нередко такие участки люди покупают с прицелом на постоянное проживание в будущем. Если участок имеет официальный адрес, по нему можно выхлопотать постоянную прописку, — отмечает Заведеева.

Земля или постройки: что важнее?

В остальном параметры оценки красноярских дач еще более размытые. Можно лишь указать, из чего складывается их конечная стоимость. — Во-первых, учитывается местоположение дачи: удаленность от города и транспортная доступность — наличие автобусных остановок и удобных подъездов к участку, в том числе, зимних. Затем — есть ли электричество и водоснабжение. Важно также как расположен участок — на склоне или на равнине, есть ли поблизости лес и водоем. Второе — это наличие и качество построек, имеющихся на участке: дом, баня, теплицы и т.д. Если все сплюсовать, то выйдет, что самые дорогие дачи — это те, что расположены ближе всего к городу, на ровных участках, и имеющие постройки — в первую очередь, дом и баню. Желательно на фундаменте, из бруса или кирпича. Стоимость таких дач, например, на мининском направлении может доходить до 1,5-2 миллионов рублей, — говорит риелтор агентства недвижимости «Ярис» Наталья Брусникина.

Риелторы говорят, что в большинстве случаев при покупке дачи для людей первично все-таки местоположение участка, а не постройки на нем. Например, голый участок в пригороде Красноярска можно продать дороже, чем едва ли не капитальную двухэтажную дачу километрах в 100 от города. И все-таки однозначно утверждать, что важнее для красноярских дач — земля или строения — риелторы затруднились.

Раньше люди категорически не хотели иметь дачу дальше 30 км от Красноярска, и даже очень «лакомые» варианты — с бассейнами, капитальными домами и по сходной цене рассматривали неохотно. Предпочитали варианты поскуднее и подороже, зато поближе. При нынешней «автомобилизации» населения граница расширилась до 60-70 км: людям сейчас не в «лом» постоянно проезжать лишние 20-30 км, зато отдыхать на даче со всем готовым, — рассказывает сотрудник одного из агентств недвижимости.

На дачу по прописке

Кроме того, выбирая дачу, красноярцы исходят из того, для чего она им нужна. Те, для кого дача — это, прежде всего, «плантация» для выращивания овощей, предпочитают дачные массивы поближе к городу, желательно еще и на «своем» берегу — чтобы не приходилось возить урожай за тридевять земель. При этом постройки на участке их не особо волнуют — лишь бы было, где отдохнуть, пересидеть дождь или зной. Те же, кто покупает дачу для отдыха, напротив, выбирают участки с хорошими постройками, пусть и в отдалении от города.

Сейчас даже сложно выделить какие-то особо предпочитаемые, как говорится, элитные дачные массивы. Раньше такими были, например, Пугачево, Николаевка, Академгородок, Удачный. Они и сейчас популярны, но люди охотно покупают дачи и на других направлениях. У них стали совсем другие критерии выбора, нежели понятия элитности, близости к городу, — отмечает Татьяна Заведеева.

Кроме того, в настоящее время начала стираться грань между понятиями «дача» и «коттедж»: многие покупают дачные участки, приближенные по значению к территориям ИЖС, специально для строительства там жилого дома. — Строить на таком участке дом выгоднее, чем на участке ИЖС — налоги на такую землю меньше. При этом у такого участка есть адрес, и по нему можно оформить прописку, — говорит представитель сайта krasdacha.ru. Поэтому сейчас на дачных участках строят порой такие особняки, которых не увидишь в коттеджных поселках.

Алексей Хитров, интернет-газета Newslab.ru