Инвестиции в загородную недвижимость ленобласти

17 ноября 2010, Загородная недвижимость

Земельный рынок относится к самому нединамичному и инертному сектору. В связи с этим в кризисное время он наиболее стабилен, поэтому инвестировать в загородную недвижимость наименее рискованно. Вместе с тем, стоимость объектов порой вызывает вопросы. «Работая с клиентами-продавцами объектов «загородки», сталкиваешься с проблемами, касающимися ценовой политики. В случае продажи квартир ситуация с ценами более-менее понятная: квартиры продаются в основном типовые и оценить их не представляет особого труда. А вот с загородной недвижимостью дело обстоит намного труднее. Как правило, продавцам очень сложно определить рыночную стоимость своего объекта, так как аналогичные объекты найти непросто. Вот и получается, что цена выбрана не верно, время уходит, объект не продается», - отмечает Наталья Бондаренко, директор по рекламе и маркетингу компании ГК «Ярус».

Сотки в продаже: предложение

Весь год сохранялась тенденция к увеличению предложений участков без подряда. По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, в январе-сентябре этого года во многих вышедших на рынок коттеджных проектах к продаже предлагаются только земельные участки без подряда (43% от общего числа новых комплексов), еще в 31% комплексов участки без подряда предлагаются наряду с коттеджами или участками с подрядом. Вместе с тем, появились и обратные примеры - предложение коттеджей в комплексах, где ранее продавались только участки без подряда.

Больше всего земельных участков без подряда предлагают в эконом-классе - 90%, в бизнес-классе эта цифра составляет 59%, а в «элит» и «премиум» лишь 37,5%.
В сегменте «премиум» покупателям чаще всего предлагают участки площадью от 22 до 40 соток, в сегменте «элита» - 14-25 соток, «бизнес» - 13-25, «эконом» - 11-19. Однако есть и иные предложения. Например, на данный момент минимальная площадь земельных участков в бизнес-классе предлагается в комплексе Woodland в Токсово (7,5 соток), в эконом-классе - в поселке «Малиновые вечера» (6 соток).

Что выбирают покупатели

Спрос в сравнении с докризисным уровнем несколько снизился. Это вынуждает девелоперов идти навстречу покупателям и предлагать более доступные в ценовом отношении объекты, что нередко означает уменьшение площади предлагаемых наделов. В частности, компания «Евросиб-Двелопмент» перемежевала несколько крупных участков в коттеджном поселке «Галактика» и выставила на продажу наделы небольшой площади (12 соток).
«Покупателей больше интересуют участки в тех проектах, которые в действительности ведут работы и имеют пакет коммуникаций, который в некоторых случаях оплачивается отдельно от стоимости земли, а порой включен в стоимость сотки», - добавляет Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».
А по данным компания ГК «Ярус» особым спросом пользуются недорогие объекты в 30 км от Санкт-Петербурга.

Цена за землю

На загородном рынке в связи с превышением предложения над спросом с весны этого года наблюдается некоторое понижение цен на участки. Объекты по стоимости варьируются от вполне доступных (200-300 тыс. руб.) до дорогостоящих (85 млн руб.). За последний квартал средняя стоимость покупки участка без подряда по данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» составила 2-5 млн руб.

Средняя стоимость земельных участков без подряда предлагаемых в коттеджных поселках, по данным АРИН, составляет 100-300 тыс. руб./сотку. По ценам с большим отрывом традиционно лидирует Курортный район, в котором сосредоточены поселки премиум-класса (500 тыс. руб./сотка). Помимо удобного шоссе, по которому можно быстро добраться до центра Санкт-Петербурга, он привлекает инвесторов близостью к заливу и рекреационными ресурсами - пляжами, озерами, лесами, источниками минеральных вод.

Минимальные цены земельных участков предлагаются в отдаленных районах Ленинградской области (Тосненский, Лужский, Кингисеппский, Ломоносовский). Стоимость сотки составляет в этих районах в среднем от 30 тыс. руб. до 60 тыс. руб. Относительно низкие цены на землю в Волховском и Гатчинском районах Ленинградской области.

Источник: АРИН

Куда инвестировать выгоднее

Специалисты советуют приобретать земельные участки размером не менее 10 соток в ближайшем пригороде (до 20 км от Санкт-Петербурга). Причем категория земли (а значит наличие электричества, воды, подъезда к дому и т.п.), не так важна. Это может быть и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), и ДНП (дачное некоммерческое партнерство), и СНТ (садовое некоммерческое товарищество). «Дело в том, что такие объекты не имеют износа, как например, строения, поэтому и в цене не теряют», - отмечает Наталья Бондаренко.

Если же покупатель планирует приобрести участок для строительства загородного дома, то при выборе земли необходимо обратить внимание на другие, более важные критерии. Например, хороший подъезд, близость транспорта, инфраструктура, близость водоемов, почво-грунт, электричество, вода и т.д.

И, наконец, если задача состоит в приобретении построенного дома с участком, то необходимо учитывать все вышеперечисленные критерии. «Следует внимательно ознакомиться с техническим состоянием строения. Покупатель должен четко понимать, что перестраивать выходит гораздо дороже, чем строить заново!» - добавляет Наталья Бондаренко.